media不動産買取メディア
不動産評価額の決定方法について今回は紹介します。不動産には、その価値を判断する基準となる「評価額」というものがあります。
評価額は、不動産の売却価格決定における重要な指標です。その種類と内容を把握しておきましょう。
「一物五価」という言葉が土地の評価にはあります。その中で重要なのが、公的機関により定められた4つの公的価格です。
4つの公的価格に「実勢価格」を加えた5つの価格が「一物五価」です。これを一般的に「評価額」といいます。
これらの評価額を参考にすることで、売主は市場からかけ離れた売却価格を設定しないで済むのです。
さらに、取引市場の健全化・活性化にもつなげることができます。
公示価格とは国土交通省が発表する土地価格です。
毎年1月1日時点での価格を決定し、3月に発表されます。「標準地」を定め、鑑定評価員（不動産鑑定士）が調査を行い、1平方メートルあたりの価格を提示します。
国が決める公正な価格という点で「公示価格」はとても大きな意味を持ちます。
参考記事：千葉市中央区の公示地価ランキング（2023年3月）
都道府県が発表する土地価格です。
毎年7月1日時点での価格を決定し、9月に発表されます。
公示価格の「標準地」と同じ地点を一定数含みながら、異なる地点も設定した「基準地」について、1平方メートルあたりの価格を提示します。
公示価格調査から半年ずれていること、異なる地点も調査していることで、公示価格を補完する役割が強くあります。
固定資産税を算出する根拠であり、市町村（東京23区は都）が定める不動産の評価額です。
3年ごとに更新発表されますが、前年の1月1日時点が算定基準日となります。
評価額の算定にあたっては、定められた「固定資産評価基準」に基づき、各自治体の担当者（評価員）が実際に物件を一つずつ確認して行われます。
国税庁が発表する、相続税・贈与税を計算する根拠となる土地価格です。
毎年1月1日時点で価格を決定し7月に発表されます。
路線価は、道路に面した土地が1平方メートルあたりいくらになるのかという評価で、前年の公示価格の80％程度の水準となっています。
1～4の公的価格とは異なり、実際に市場で取引された不動産価格を元に算出されたものです。「時価」と言うこともあります。例えば、国土交通省が運営しているWebサイト「土地総合情報システム」で公開されている取引事例などが、実勢価格の参考となります。
建物の評価は固定資産税評価額で決定されます。そして、その構造・築年数などによってその評価や価値は異なります。
それぞれの建物は一軒ずつ細かく評価され固定資産税評価額が評価基準として用いられます。
先ほどお伝えた通り、固定資産税評価額は3年ごとに見直され市区町村が決定します。
一般的な住宅の取引では、「実勢価格」が算定に用いられることが多いです。しかし、専門家ではない売主にとって「実勢価格」を把握することは容易ではありません。
ですので、自分で相場を調べ、このような公的データも知っておくことはとても重要なのです。
土地や家を売却する際には、ご自身でも最低限の情報を収集するようにしましょう。
売主が不動産評価額について無知だと、相場基準を一切持たないことになります。それは結果的に不動産会社の提示額を鵜呑みにすることになります。
そうした状況を避けるためにも、売主と不動産会社との間で価格についての十分な意見交換が必要で、そのとき売主側は希望価格の客観的な根拠を用意しておく必要があります。
ある程度の相場を把握することは、売却価格の決定において重要な役割を果たすのです。
東葉ハウジングプラザでは、千葉市の不動産を積極的に買い取らせていただきます。千葉市で20年以上の実績と経験による最適な査定をさせていただきます。
空き家や相続不動産の相談なども、どうぞ遠慮なくお聞かせ下さい。
